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日本を買い叩く |
２００８年以降、中国人が日本の不動産を買い始めているという。中華圏の中間層や富裕層は以前から日本の不動産に興味があったようだが、０８年のリーマンショック以降、値段が下がり続ける買い手不在の日本の不動産に食指を動かした。現在、中国の富裕層が多く住む北京・上海の新興地の不動産はバブル状態で、それは日本の一等地の値段を大きく凌ぐ。また、中国では土地が買えないため、「使用権」を売買している。「使用権」は一般的に７０年程と言われている。そのため、�―衢�権が得られる売買で、��投資に適した不動産が安く買える日本を狙うのだ。
一般個人以外にも、組織だった不動産ファンドも日本の不動産を狙っている。一説には政府出資のファンドも日本を買っているという。
また、買い方も個人が買うような買い方はしない。
不動産を買う者が表に出たくない場合や、購入目的が投資である場合などは香港やケイマン諸島、ヴァージン諸島などのタックスヘイブンに作った会社で買い運用・転売を行う。大抵のタックスベイブンでは私書箱があれば会社がおけることになっている。またその私書箱（現地法人）を管理する会社も存在する。
そして、不動産はペーパーカンパニー（私書箱）で買い、転売する時にペーパーカンパニーのオーナー名義のみを変えるだけで不動産ごと転売が可能になる。 タックスヘイブンエリアはペーパーカンパニーのオーナー情報を開示しなくても良い場合が多いため、それが誰が何の目的で買ったものなのかが不透明になる。
これは単純に「人・モノ・財のグローバル化」という解釈で良いのか疑問が残る。
一般個人以外にも、組織だった不動産ファンドも日本の不動産を狙っている。一説には政府出資のファンドも日本を買っているという。
また、買い方も個人が買うような買い方はしない。
不動産を買う者が表に出たくない場合や、購入目的が投資である場合などは香港やケイマン諸島、ヴァージン諸島などのタックスヘイブンに作った会社で買い運用・転売を行う。大抵のタックスベイブンでは私書箱があれば会社がおけることになっている。またその私書箱（現地法人）を管理する会社も存在する。
そして、不動産はペーパーカンパニー（私書箱）で買い、転売する時にペーパーカンパニーのオーナー名義のみを変えるだけで不動産ごと転売が可能になる。 タックスヘイブンエリアはペーパーカンパニーのオーナー情報を開示しなくても良い場合が多いため、それが誰が何の目的で買ったものなのかが不透明になる。
これは単純に「人・モノ・財のグローバル化」という解釈で良いのか疑問が残る。
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グローバルリーダーは３６０度評価されている |
世界の優良企業のリーダーは、株主、従業員、他のリーダー、政府、などから常に３６０度評価の対象になっている。とりわけ、創業者よりも選ばれてリーダーになる「サラリーマン経営者」が評価の対象になりやすいようだ。下記スライドはＩＮＳＥＡＤグローバル・リーダーシップ・センターが考案した３６０度評価ツールである。
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Leave No One Behind |
当協会は、定めた事業範囲の責任を負うために（解決するために）各種専門家で構成されている。当協会の相談者を、ローン滞納(期限の利益の喪失問題)や競売事件という社会問題の渦中に置き去りにしない。
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顧客価値をさらに高める |
当協会は顧客に提供する価値やニーズを研究し、それらに沿うような活動を行っている。それが存在意義を見出すことに繋がる。２０１１年上半期の相談者への満足度アンケート結果は下記スライドのようになった。5段階のうち最高レベルを付けた方が９８％に上った。
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任意売却市場の反応モデルと関西業者のイノベーティブモデル |
不動産業者から見ると任意売却市場と言うのは非常に魅力的に映る。通常の「待ち営業」ではなく、積極的に顧客を取りに行ける「攻め営業」が効率的に行えて、「利益率や費用対効果も高いビジネスモデル」なのだ。
特に１００万人都市では競売申立てまたはローン滞納者が多くビジネス環境としては魅力的に移るが、その分、参入企業の数も非常に多い。
特に東京圏に関しては飽和状態で過当競争状態だ。
そこで視点を変えて市場に参加している業者が関西にある。この業者は近頃関東圏にも進出を果たしている。
通常の任意売却ビジネスのモデルは相談者（競売債務者やローン滞納者）をターゲット顧客としているが、この関西の業者はターゲット顧客を不動産業者としている。過当競争の市場でイノベーティブな戦略を考えた時に、不動産会社を顧客に定めて任意売却事業への参入を促すコンサルティングを行った方が間違いが無いのだ。何せ、不動産会社の数は東京１５，０００社、千葉４、５００社、埼玉６、０００社、神奈川７，０００社と年間の競売件数よりも多い。 不動産向けの任意売却事業参入のコンサルティングを行う業者は知る限り１社のみで、まさにブルーオーシャン戦略である。ビジネスモデルとしては非常に効率性の高いものである。
下記スライドは市場の反応モデルを示したもの。
特に１００万人都市では競売申立てまたはローン滞納者が多くビジネス環境としては魅力的に移るが、その分、参入企業の数も非常に多い。
特に東京圏に関しては飽和状態で過当競争状態だ。
そこで視点を変えて市場に参加している業者が関西にある。この業者は近頃関東圏にも進出を果たしている。
通常の任意売却ビジネスのモデルは相談者（競売債務者やローン滞納者）をターゲット顧客としているが、この関西の業者はターゲット顧客を不動産業者としている。過当競争の市場でイノベーティブな戦略を考えた時に、不動産会社を顧客に定めて任意売却事業への参入を促すコンサルティングを行った方が間違いが無いのだ。何せ、不動産会社の数は東京１５，０００社、千葉４、５００社、埼玉６、０００社、神奈川７，０００社と年間の競売件数よりも多い。 不動産向けの任意売却事業参入のコンサルティングを行う業者は知る限り１社のみで、まさにブルーオーシャン戦略である。ビジネスモデルとしては非常に効率性の高いものである。
下記スライドは市場の反応モデルを示したもの。
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繰り上げ返済は、ローン総額を減額する効果的な方法 |
住宅ローンを滞納しないためには緩やかな返済計画をすべきである。しかしながら、ローン返済期間が長ければ長いほど支払金利の額は大きくなる。そのため、「返せるときに返す」ことが必要だ。下記スライドは繰り上げ返済の効果を具体例と共に示したものだ。「返せるときに返す」ことの重要性がわかる。
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住宅ローンは、できるだけ安全に利用したい |
数多くの相談を受けていると下記のような項目を考えずにローンを組んでしまい失敗するケースが多いことが分かる。特に考えたいのは、３５年のローンを組んだとしても繰り上げ返済を使い「できるだけ早くローンを返済する」という気持ちを持つべきだ。繰り上げ返済はローン返済総額を減らすもっとも有効な手段だ。
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事業を売るという事 |
多くの経営者が自分の子供のように会社・事業を育てている。また事業を承継・売却すべきタイミングや承継者の選定に頭を悩ませている。下記スライドに事業承継・売却の際に行うべき最低限のルールを記載した。心血を注いで育てた会社・事業を最善の方法や適正な金額、タイミングで承継・売却をしたい。
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The Value of the NPO |
なぜ非営利なのか？なぜ非営利でできるのか？非営利の存在価値や存在意義はどこにあるのか。答えは社会問題の存在にある。数多くある社会問題は時に営利企業では解決できないし、また解決する理由が無い。そうであれば専門性を有した有志が集まり問題を解決しなければならない。それが正しいのか否かは社会が判断する。つまり「問題は解決できたのか」だ。「ＮＰＯ」を名乗るのであれば社会問題を解決すべく本物の専門性と問題解決能力を身に着けて活動をしたいと思う。それが、社会に「価値のある法人である」と認められ、それによって存在する意義が見い出せるはずだから。
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実は使えるファイブフォース |
新規事業展開時や成熟市場での戦略展開、成長産業での成長戦略、リスク分析の大まかな項目決め、撤退か否かを決するようなビジネスモデルを根本的に見直す、など経営戦略から事業戦略まで幅広く使える基本分析の一つにファイブフォース分析がある。これは顧客にリーチするために営利・非営利企業を問わず必ず行う必要がある。
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LOAN CHART |
ローン早見表である。
４，０００万円のローンを組んだのならば金利と年数のあてはまる金額の４０倍が毎月支払い額になる。毎月支払額×１２×ローン年数（３５年とか）で支払総額が算出できる。
４，０００万円のローンを組んだのならば金利と年数のあてはまる金額の４０倍が毎月支払い額になる。毎月支払額×１２×ローン年数（３５年とか）で支払総額が算出できる。
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その戦略は優れているか |
孫子の兵法によれば最も優れた戦略とは「戦わずして勝利する」ことだ。クローズドな任意売却市場・競売市場、不動産関連（ファンド等含む）市場では負け組と勝ち組を定義付けることは難しいが、これら市場で戦わずして勝利できるようなキーワードをいくつかピックアップして比べてみた。
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既存企業に勝つために |
新規参入者は既存企業を上回る革新性を持つべきである。
それが「顧客に向いている企業」の社会的責任だと思う。
また、正しい価値を提供できない企業は存在すべきではないと思う。
それが「顧客に向いている企業」の社会的責任だと思う。
また、正しい価値を提供できない企業は存在すべきではないと思う。
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For Newcomer |
任意売却を本業としている業者、競売を専門としている業者、任意売却事業に新規参入したい不動産業者などから「市場の調査情報」や「新規参入時の注意点」「参入時のアドバイス」を求める声を相変わらず多くいただいている。当協会としては発展と奉仕の精神から、微力ながらそれらの声に応じたい。
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責任を負うべき事業範囲 |
当協会はルールを持っている。「できないことは最初からやらない」「事業範囲ではないものには手を出さないし、相談すらも受けない」「部門ごとに業務の線引きを行う」など大局的なこと、当たり前の事から協会独自の細かいルールが各部門や相談員に徹底されている。しかしながら、当協会の知的財産・知層やコネクションを見直した時に、表面化している他の社会的問題に対処できる可能性が出てきている。現在執り行っている競売問題解決の専門機関として、もっと幅広い事業範囲に責任を持つべきなのか悩むところだ。きっと若いベンチャー起業家ならば臆せずに新しい事業分野に打って出るはずだ。しかし、当協会が当協会らしく活動をしていくためには事業範囲を限定し守っていくことが望ましいのかもしれない。
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こんな時代だから香港ＧＥＭ市場へのＩＰＯを考える |
�爐海鵑併�代だから�畊畊腺韮釘融埔譴悗裡稗丕呂鮃佑┐燭ぁ�思い切った資金調達方法だが、調べてみると意外に現実的である。一般的にＩＰＯまでの期間は１年から２年間であり「上場準備フェーズ」の各項目が整っていれば最短の１年位でＩＰＯが実現できるかもしれない。上場に係るコストは日本円で１．１億円から１．７億円位であり、上場維持コストは年間８００万円から１．４００万円位のようだ。ただ、日本の新興市場と同じように取引量が少なかったり上場している企業の質が低かったりと問題を抱えた市場であることは否めない。
※ＧＥＭ＝Growth Enterprise Marketの頭文字
※ＧＥＭ＝Growth Enterprise Marketの頭文字
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事業を見つめ直す |
�爐海鵑併�代�瓩隆�存事業の見直し方を考えてみる。日常的にやっておくべきことと不況期に考え直すことをリスト化しておくとイザという時に便利であろう。
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戦略的なリーダーシップ |
リーダーシップは自身の置かれた環境から体得することが多い。では、環境から学ばず、さらに意識的にリーダーシップを学ばないでトップに立たされるとどうなるのかは衰退・倒産した企業から学ぶことができる。そして、リーダーシップと言うのはイベント毎に戦略的に使うことができることも分かっている。下記に抽象的・感覚的だが戦略的リーダーシップ７つを挙げてみた。
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Visionary Leaderの役目 |
ビジョナリーリーダーは時に強いリーダーシップを発揮し、カリスマ性を帯びる。ある程度の規模の会社や組織で危機的状況に陥ったときや現状打開が必要なときに、実務家と共に必要なのは「感性に従う大局的判断をする空想家」であると思う。
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simply |
ある雑誌で、「成功している社長（代表者）は身の回り・自分の持ち物の整理整頓ができている」と書いてあった。きっと、会社経営・組織運営をしていく中で避けて通れない「シンプル化」が身についているのであろう。シンプル化は無駄の洗い出しや効率化が狙える。組織レベルだけではなく、個人レベルでも生活費や日常の行動をリスト化すれば無駄の発見や行動の効率化が見えるかもしれない。
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そのビジネスは魅力的か |
人がビジネスを始めるときの動機は様々だ。例えば、「昔から○○屋をやりたかった」「なんとなく儲かると思ったから」「○○業界にいてノウハウがあるから」など。
ところが、起業家の中には、自分が興味のない業界で起業する者がいる。興味があるか（好きかどうか）ではなく、儲かるかどうかで起業の判断をする。下記スライドは投資家が投資先の企業（ビジネスモデル）に魅力があるかどうかを図る指標としても使われるものである。自分の業界（ビジネスモデル）はビジネスとして魅力的かどうかを図ってみるとよい。※実際の事業の魅力度は数十の項目で図れるものではないが・・・。
ところが、起業家の中には、自分が興味のない業界で起業する者がいる。興味があるか（好きかどうか）ではなく、儲かるかどうかで起業の判断をする。下記スライドは投資家が投資先の企業（ビジネスモデル）に魅力があるかどうかを図る指標としても使われるものである。自分の業界（ビジネスモデル）はビジネスとして魅力的かどうかを図ってみるとよい。※実際の事業の魅力度は数十の項目で図れるものではないが・・・。
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トヨタ流 |
トヨタ社員は下記のような考え方が身についていると言う。「なぜを５回繰り返す」ことが無いように問題自体が起きないように取り組む姿勢は当協会も見習いたい。
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to be 再援隊 |
公共性の高い事業やボランティア活動の場合、サービスを提供する相手を軽んじる場合がある。当協会は相談者も事業のイノベーションに欠かせない人財として接するべきだと考えている。「足りない部分は客に聞け」、「売れるものは顧客が知っている」という事だ。
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change or not |
成功している企業に共通する点は、最低以下の項目を重視し変化させ続けている。
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集中力を高める |
我々のミッションは何か。我々ができることは何か。我々がやらないこと、できないことは何か。
我々の本来の役割を考え続けることで専門性を維持し顧客へのサービスの質も維持・向上できる。
我々の本来の役割を考え続けることで専門性を維持し顧客へのサービスの質も維持・向上できる。
